Dinamika Pembiayaan Hunian: Aturan Baru Iuran Tapera dan Tren Bunga KPR Global
Pemerintah Indonesia resmi memperketat kebijakan terkait pembiayaan tempat tinggal melalui penerbitan peraturan terbaru mengenai Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Kebijakan yang diteken oleh Presiden Joko Widodo melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 21 Tahun 2024 ini merevisi aturan sebelumnya, PP Nomor 25 Tahun 2020. Fokus utama regulasi ini mewajibkan pemotongan penghasilan karyawan untuk disisihkan sebagai iuran tabungan perumahan, sebuah langkah yang ditujukan untuk menghimpun dana murah jangka panjang guna penyediaan hunian layak dan terjangkau.
Mekanisme Pemotongan dan Peserta Wajib
Berdasarkan regulasi anyar tersebut, besaran simpanan dana Tapera dipatok sebesar 3 persen dari total gaji atau upah pekerja. Skema pembayarannya dibagi dua: pemberi kerja menanggung 0,5 persen, sedangkan pekerja menanggung beban sebesar 2,5 persen yang langsung dipotong dari gaji bulanan. Bagi pekerja mandiri atau freelancer, kewajiban iuran ini harus dibayarkan secara penuh dan mandiri.
Cakupan kepesertaan Tapera terbilang luas, menyasar setiap Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA) pemegang visa kerja minimal enam bulan. Syarat utamanya adalah pekerja berusia paling rendah 20 tahun atau sudah menikah. Ini mencakup berbagai profesi, mulai dari ASN, prajurit TNI, anggota Polri, pegawai BUMN/BUMD, hingga karyawan swasta dan pekerja lain yang menerima upah.
Terkait pemberlakuan, pemerintah memberikan tenggat waktu bagi sektor swasta. Pemberi kerja dan pekerja mandiri wajib mendaftarkan dan menyetorkan simpanan paling lambat tujuh tahun sejak Badan Pengelola (BP) Tapera beroperasi, yang berarti kewajiban pembayaran iuran bagi karyawan swasta baru akan efektif berlaku penuh pada tahun 2027. Penyetoran rutin dilakukan paling lambat tanggal 10 setiap bulannya.
Manfaat dan Skema Pencairan Dana
Dana yang dihimpun dalam Tapera memiliki fungsi spesifik. Bagi peserta yang masuk kategori Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), dana ini dapat dimanfaatkan untuk skema pembiayaan seperti Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), Kredit Bangun Rumah (KBR), atau Kredit Renovasi Rumah (KRR) dengan tenor panjang hingga 30 tahun dan suku bunga di bawah pasar.
Bagi peserta yang tidak memanfaatkan fasilitas pembiayaan perumahan—karena sudah memiliki rumah atau alasan lain—dana simpanan beserta hasil pemupukannya dapat diambil kembali saat masa kepesertaan berakhir. Kondisi pengakhiran kepesertaan ini meliputi pensiun, mencapai usia 58 tahun bagi pekerja mandiri, meninggal dunia, atau tidak lagi memenuhi kriteria peserta selama lima tahun berturut-turut. Transparansi pengelolaan dana juga dijamin, di mana peserta berhak memantau saldo dan kinerja investasi melalui manajer investasi atau bank kustodian.
Perbandingan Lanskap Bunga KPR di Pasar Global
Sementara Indonesia tengah beradaptasi dengan skema tabungan wajib, pasar properti global, khususnya di Amerika Serikat, mencatat pergerakan suku bunga yang menarik untuk dicermati sebagai pembanding biaya kepemilikan rumah per 28 November 2025. Data terbaru dari Zillow menunjukkan bahwa beberapa pemberi pinjaman kini menawarkan suku bunga 6 persen atau bahkan lebih rendah untuk pinjaman tenor 30 tahun.
Rata-rata nasional untuk KPR bunga tetap (fixed rate) 30 tahun berada di angka 6,00 persen, sedangkan untuk tenor 20 tahun tercatat di 5,86 persen, dan tenor 15 tahun jauh lebih rendah di level 5,50 persen. Bagi veteran militer (VA Loans), angkanya lebih kompetitif, yakni 5,44 persen untuk tenor 30 tahun. Sementara itu, suku bunga KPR jenis Adjustable-Rate Mortgage (ARM) atau bunga mengambang 5/1 berada di kisaran 6,11 persen.
Kondisi berbeda terlihat pada pasar refinancing atau pembiayaan ulang, yang umumnya mematok bunga sedikit lebih tinggi dibandingkan pembelian rumah baru. Bunga refinance tetap 30 tahun tercatat rata-rata 6,14 persen, dan untuk tenor 15 tahun ada di angka 5,60 persen. Fluktuasi bunga pada jenis pinjaman ARM sangat bergantung pada kondisi ekonomi makro dan pasar perumahan, di mana bunga akan terkunci pada periode awal sebelum berubah secara berkala mengikuti pasar.
Simulasi Beban Angsuran
Pemahaman mengenai komponen bunga sangat krusial karena berdampak langsung pada besaran cicilan bulanan. Sebagai gambaran simulasi pasar saat ini, untuk harga rumah sebesar USD 425.000 dengan uang muka USD 85.000 (20 persen), dan menggunakan bunga tetap 30 tahun di angka 5,989 persen, total pembayaran bulanan estimasinya mencapai USD 2.540.
Dari total angsuran tersebut, porsi terbesar yakni USD 2.036 dialokasikan untuk pokok pinjaman dan bunga. Sisanya terbagi untuk pajak properti sekitar USD 354 dan asuransi rumah USD 150. Pada tahun-tahun awal masa kredit, mayoritas pembayaran akan terserap untuk membayar bunga, namun seiring berjalannya waktu, porsi pembayaran pokok utang akan semakin membesar hingga lunas.